Kira süresi dolarken depozito, tamir ve devam eden oturma hakkı nasıl değerlendirilir?
“Kira Sözleşmesi Bitince Depozito Tekrar Verilir mi? Ev Sahibi Tamir Yapmıyorsa Kiracı Ne Yapmalı?” soruları uygulamada çok sık karşımıza çıkıyor.
Bu sorunun kısa cevabı şudur: genel olarak sırf sözleşme süresi doluyor diye kiracının yeniden bir kira bedeli depozito vermesi otomatik bir zorunluluk değildir. Ayrıca ev sahibinin, kendi bakım ve onarım yükümlülüğünü “yeni depozito verirsen yaparım” şeklinde şartlı hale getirmesi de çoğu somut olayda hukuken sorunlu olabilir. Ancak her dosyada sözleşme metni, ilk depozitonun nasıl alındığı, eksiklerin niteliği ve kiracının yazılı bildirim yapıp yapmadığı ayrı değerlendirilmelidir.
Bu içerik 19.03.2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Somut olayınızda sözleşme metni, ödeme dekontları, yazışmalar ve eksiklerin niteliği sonucu değiştirebilir.
Hukuki çerçeve: ev sahibinin teslim ve onarım borcu
Konut kiralarında temel mesele, kiralananın yalnızca teslim edilmiş olması değil; oturmaya elverişli, sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun ve kira süresince bu şekilde korunuyor olmasıdır. Ev sahibi, evi kullanıma elverişli halde teslim etmeli ve kira ilişkisi boyunca bu durumda tutmalıdır. Bu nedenle ilk girişte mevcut olan ciddi eksikler ile sonradan ortaya çıkan önemli ayıplar bakımından kiracının farklı hakları gündeme gelir.
1) Eve ilk taşındığınızda eksikler varsa
Dolapların yapılmamış olması, kapıların ciddi şekilde sorunlu olması ya da duşakabin gibi günlük kullanım açısından önemli bir unsurun hiç bulunmaması, somut olaya göre “teslim anındaki ayıp” olarak değerlendirilebilir. Burada eksiğin küçüklüğü-büyüklüğü önemlidir. Estetik bir detay ile banyo kullanımını doğrudan etkileyen bir eksiklik aynı kategoriye girmez.
2) Eksikler kira sırasında devam ediyorsa
Kiralanan sonradan ayıplı hale gelmişse veya baştan var olan problem devam ediyorsa kiracı; ayıbın giderilmesini isteme, ayıpla orantılı kira indirimi talep etme, zararının karşılanmasını isteme ve bazı ağır durumlarda sözleşmeyi feshetme gibi haklara sahip olabilir. Uygulamada en kritik nokta, kiracının bu eksikleri belgelendirmesi ve yazılı olarak bildirmesidir.
| Sorun | Hukuki değerlendirme | Kiracı açısından ilk adım |
|---|---|---|
| Duşakabinin hiç olmaması | Kullanımı etkileyen ayıp sayılabilir; özellikle banyo kullanımını ciddi biçimde bozuyorsa önem kazanır. | Fotoğraf/video çekin, yazılı ihtar veya mesajla tamir/kurulum talep edin, süre verin. |
| Kapıların bozuk olması | Güvenlik, mahremiyet veya normal kullanım etkileniyorsa ayıp niteliği güçlenir. | Arızayı net anlatın, mümkünse ustadan tespit alın, yazılı bildirim yapın. |
| Dolapların yapılmamış veya kullanılamaz olması | Sözleşmedeki vaatlere ve evin teslim şekline göre değerlendirilir. | İlan, mesajlar, ev sahibinin taahhütleri ve giriş tarihli fotoğrafları saklayın. |
| “Yeni depozito ver, öyle tamir edeyim” denmesi | Onarım borcunun ilave güvenceye bağlanması çoğu dosyada tartışmalıdır. | Yeni ödeme yapmadan önce sözleşme ve önceki depozito kaydını avukatla değerlendirin. |
Önemli ayrım: Boya badana, küçük vidalama, ampul değişimi gibi olağan kullanım kalemleri ile duşakabin eksikliği, kapıların işlevsiz olması veya teslim vaadine rağmen dolapların hiç yapılmaması aynı şekilde değerlendirilmez. Hangi masrafın kiracıya, hangisinin ev sahibine ait olduğu somut olaydaki kullanım etkisine göre belirlenir.
Sözleşme bitince kiracı otomatik çıkar mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme genel olarak aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Yani “1 yıllık sözleşme bitti, ev sahibi isterse sizi hemen çıkarır” anlayışı doğru değildir.
Bu nokta, sorunuz açısından çok önemlidir. Çünkü siz evde kalmaya devam etmek istiyorsanız, sırf süre doluyor diye sıfırdan yeni bir güvence rejimine geçilmiş olmaz. Kira ilişkisi çoğu durumda devam eder. Bu devam eden ilişki içinde ev sahibinin bakım-onarım borcu da sürer.
Ev sahibinin sözleşme bitimine dayanarak sizi otomatik olarak çıkaramaması, “o halde ev sahibi hiçbir şey yapamaz” anlamına da gelmez. Kira artışı, ihtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt, yazılı tahliye taahhüdü gibi başka hukuki başlıklar vardır. Fakat yalnızca bir yıllık sürenin dolması, kiracının haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Uyarı: Bazı kiracılar “nasıl olsa sözleşme uzuyor” düşüncesiyle eksikleri hiç yazılı bildirmez. Bu büyük hatadır. Ev sahibiyle sorun büyümeden önce; eksiklerin listesi, fotoğraflar, tarihli yazışmalar ve ödeme dekontları düzenli şekilde saklanmalıdır.
Ev sahibi tamir yapmıyorsa kiracı nasıl hareket etmeli?
Uygulamada en doğru yaklaşım, duygusal tartışma yerine dosya mantığıyla ilerlemektir. “Defalarca söyledim ama yapmadı” cümlesi tek başına yetmez. İleride arabuluculukta veya davada önemli olan, ne zaman bildirdiğiniz, hangi eksiği bildirdiğiniz, ne kadar süre verdiğiniz ve ev sahibinin buna rağmen ne yapmadığıdır.
Adım 1: Eksikleri net listeleyin
Kapılar, duşakabin, dolaplar ve benzeri tüm eksikleri ayrı ayrı kalemlendirin. “Ev çok kötü” gibi genel ifadeler yerine, “banyoda duşakabin bulunmamaktadır”, “yatak odası kapısı kapanmamaktadır”, “mutfak dolabı kullanım için yeterli değildir” gibi somut ifadeler kullanın.
Adım 2: Delil toplayın
Tarihli fotoğraf ve video alın. Evi ilk teslim aldığınız döneme ait yazışmalar, ilan görselleri, WhatsApp kayıtları ve dekontlar varsa saklayın. Mümkünse ustadan veya teknik servisten kısa bir tespit alın. Masraf çıkacaksa proforma fatura da yararlı olabilir.
Adım 3: Yazılı bildirim yapın
Ev sahibine veya yetkili temsilcisine yazılı bildirim gönderin. En güvenli yöntem noter ihtarnamesidir; ancak somut duruma göre WhatsApp, e-posta veya site yönetimi üzerinden yapılan bildirimler de yardımcı delil oluşturabilir. Bildirimde şu unsurlar yer almalıdır:
- Eksiklerin açık listesi,
- Bu eksiklerin kullanımı nasıl etkilediği,
- Makûl bir tamir süresi,
- Giderilmezse hangi hakların kullanılacağının saklı tutulduğu.
Adım 4: Makûl süre verin
Her ayıp için aynı süre uygun olmayabilir. Basit bir kapı tamiri ile komple duşakabin montajı için verilecek süre farklı olabilir. Önemli olan, objektif olarak makûl görülebilecek bir tamamlama süresi tanımaktır.
Adım 5: Sonuca göre hak seçin
Ev sahibi verilen sürede tamir yapmazsa; somut olaya göre ayıbın giderilmesini talep etmeye devam edebilir, ayıpla orantılı kira indirimi isteyebilir, gerekli hallerde ayıbı giderip bedeli mahsup etmeyi değerlendirebilir ya da ağır durumlarda farklı hukuki yollara başvurabilirsiniz. Fakat burada tek taraflı davranmak yerine avukat desteği almak ciddi riskleri azaltır.
Kritik not: Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse bazı hallerde ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve alacağını kira bedelinden indirebilir. Bununla birlikte uygulamada “ben yaptırdım, kiradan düştüm” adımı doğru bildirim ve doğru belgelendirme olmadan atılırsa yeni uyuşmazlık yaratabilir.
Yanlış adım atılırsa hangi riskler doğar?
Kiracı haklı olsa bile süreci yanlış yönetirse aleyhine sonuçlar doğabilir. En sık görülen riskler şunlardır:
1) Yazılı bildirim olmadan kiradan kesinti yapmak
Kiracılar bazen ev sahibinin ilgisizliğine tepki olarak kira bedelinden kendiliğinden düşüm yapar. Ancak ayıbın varlığı, ev sahibine bildirim, verilen süre ve yapılan masraf yeterince belgelenmemişse bu yöntem risklidir. Ev sahibi, eksik kira ödendiğini ileri sürebilir.
2) Yeni depozitoyu mecburi sanmak
“Aksi halde evde tutmam” baskısıyla ikinci kez güvence ödemesi yapmak, sonra da bunu geri almakta zorlanmak uygulamada görülebilir. Bu nedenle, yeni bir ödeme yapmadan önce mevcut sözleşmedeki güvence maddesi ile ilk depozito kaydı mutlaka incelenmelidir.
3) Eksikleri ispatlayamamak
Özellikle eve ilk taşındığınızda var olan ayıplar sonradan tartışmalı hale gelir. Ev sahibi “siz bozmuşsunuz” diyebilir. Bu yüzden teslim anına yakın tarihli deliller çok kıymetlidir.
4) Arabuluculuk aşamasını hafife almak
Kira ilişkisinden kaynaklanan pek çok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak gerekir. Arabuluculuk başvurusu, çoğu zaman yalnızca formalite değil; ödeme, tamir takvimi, mahsup, çıkış koşulları ve depozito iadesi bakımından sonuç alıcı bir aşama olabilir.
En sık hata: Kiracı haklı olduğunu düşünüp hiçbir hazırlık yapmadan yalnızca telefonda tartışıyor; sonra da arabuluculuk veya dava aşamasında delil sunmakta zorlanıyor. Özellikle depozito, eksik teslim ve bakım yükümlülüğü dosyalarında belge disiplini belirleyicidir.
Pratik çözüm yolları ve strateji
Somut olayınızda amaç, hem evde kalmaya devam etmek hem de ev sahibinin yıllardır sürüncemede bıraktığı eksikleri çözmek olabilir. Bu durumda genellikle en işlevsel strateji, ilişkiyi koparmadan ama haklardan da vazgeçmeden ilerlemektir.
Senaryo 1: Evde kalmak istiyorsunuz, ama tamir de istiyorsunuz
Bu durumda ilk tercih; yazılı ihtar + makûl süre + çözüm önerisi formülüdür. Örneğin duşakabin, kapılar ve dolap için ayrı ayrı kalem çıkarılır; bunların belirli tarihe kadar giderilmesi istenir. Arabuluculuk öncesinde dahi bu tarz net bir dosya, karşı tarafı daha hızlı çözüme zorlayabilir.
Senaryo 2: Ev sahibi “yeni depozito ver, sonra bakarım” diyor
Bu durumda acele ödeme yapmak yerine önce şu sorular sorulmalıdır:
- İlk depozito hangi açıklamayla verildi?
- Bu bedel sözleşmede güvence olarak mı yazıyor?
- Toplam güvence tutarı yasal sınırları aşar mı?
- Ev sahibi tamiri gerçekten yapmayı mı taahhüt ediyor, yoksa yalnızca ödeme baskısı mı kuruyor?
Bu sorular netleşmeden yapılan ödeme, ileride “ekstra güvence”, “avans”, “tamir katkısı” veya “elden ödeme” tartışmasına dönüşebilir.
Senaryo 3: Tamir yapılmıyor ve yaşam kalitesi ciddi şekilde bozuluyor
Bu halde kiracı açısından daha güçlü bir hukuki müdahale gündeme gelir. Ayıbın önem derecesi arttıkça, kira indirimi, masrafın talebi, zararların istenmesi ve daha ileri haklar daha ciddi biçimde masaya gelir. Özellikle banyo kullanımı, güvenlik, kapı kilitleri, su sızması, ısınma veya sağlık etkisi olan eksiklerde dosya farklılaşabilir.
Somut öneri: Evinizde kalmaya devam etmek istiyorsanız, “yeni depozito vereyim de sorun çözülür belki” refleksi yerine; önce yazılı ihtar, sonra belge dosyası, ardından gerekiyorsa arabuluculuk başvurusu çok daha güvenli bir yoldur.
Kiracı için kısa yol haritası
- Sözleşmeyi ve ilk depozito dekontunu bir araya getirin.
- Eksikleri tarihli fotoğraf/video ile kayda alın.
- Ev sahibine yazılı, kalem kalem tamir talebi gönderin.
- Makûl süre tanıyın.
- Yanıt gelmezse arabuluculuk ve sonraki hukuki adımları planlayın.
- Yeni ödeme yapmadan önce mutlaka hukuki değerlendirme alın.
İlgili iç linkler
Real Estate and Lease Law
Kira, tahliye, depozito, kira tespiti ve taşınmaz uyuşmazlıkları için uzmanlık alanı sayfası.
Enforcement and Bankruptcy Law
Kira alacağı, temerrüt ve icra süreçleriyle bağlantılı uyuşmazlıklar bakımından tamamlayıcı içerik.
Analyses
Güncel hukuki içeriklerin toplandığı analizler sayfası.
Request for Preliminary Assessment
Dosyanız için ilk çerçeve değerlendirme ve iletişim formu.
Contact
Telefon, e-posta ve iletişim formu üzerinden doğrudan ulaşım.
CTA kurgusu için referans alınan içerik yapısı
İçindekiler, kutular ve danışmanlık bölümü bakımından yapısal referans.
Resmî dış kaynaklar
Türk Borçlar Kanunu (6098)
Kira sözleşmesi, ayıplı teslim, kira indirimi, güvence bedeli ve uzama rejiminin temel kanuni dayanağı.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (6325)
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk rejiminin kanuni dayanağı.
Adalet Bakanlığı: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
Uygulamanın genel çerçevesine dair resmî bilgilendirme.
Arabuluculuk Daire Başkanlığı SSS
Başvurunun nereye yapılacağı ve sürece ilişkin temel resmî açıklamalar.
Arabuluculuk Ücret Tarifeleri
Güncel ücret rejimini kontrol etmek için resmî tarifeler sayfası.
Sık sorulan sorular
Sözleşme bitince aynı evde kalırsam yeni depozito vermek zorunda mıyım?
Genel olarak hayır. Sırf belirli süre sona erdi diye mevcut kira ilişkisinde otomatik olarak yeni depozito doğmaz. Ancak sözleşme metni, önceki depozitonun niteliği ve toplam güvence tutarı somut olayda ayrıca incelenmelidir.
Ev sahibi, “depozito vermezsen tamir yapmam” diyebilir mi?
Bu yaklaşım çoğu dosyada sorunludur. Çünkü ev sahibinin kiralananı kullanıma elverişli halde tutma borcu, ilave güvence şartına bağlanamaz gibi değerlendirilebilir. Yine de her olayda sözleşme ve eksiğin niteliği önemlidir.
Evde duşakabin, kapı ve dolap sorunları varsa kiracı ne yapabilir?
Kiracı önce eksikleri belgelemeli, sonra yazılı bildirimle tamir istemeli ve makûl süre vermelidir. Sonuca göre kira indirimi, masrafın talebi, mahsup veya diğer hukuki yollar gündeme gelebilir.
Kiracı tamiri kendisi yaptırıp kira bedelinden düşebilir mi?
Belirli şartlarda bu ihtimal doğabilir; ancak yazılı bildirim, verilen süre, ayıbın niteliği ve yapılan masrafın ispatı kritik önemdedir. Rastgele veya belgesiz kesinti yapmak risklidir.
Kira sözleşmesi bitince ev sahibi beni otomatik çıkarabilir mi?
Hayır. Konut kiralarında kiracı süresi içinde çıkacağını bildirmezse sözleşme çoğu durumda bir yıl daha uzar. Ev sahibinin yalnızca süre bitti diye otomatik tahliye hakkı yoktur.
Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta evet. Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır. Başvuru adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır.
Depozito, Ayıp ve Arabuluculuk Kontrolü
Kira sözleşmesi sonunda depozitonun iadesi ve kiralanandaki ayıpların giderilmesi talepleri, TBK’daki kiraya verenin teslim ve kullanıma elverişli bulundurma borcu ile depozito rejimi birlikte okunarak kurulmalıdır. 01.09.2023 sonrası kira ilişkisinden kaynaklanan birçok özel hukuk uyuşmazlığında dava açmadan önce arabuluculuk dava şartı ayrıca kontrol edilmelidir.
| Hüküm | Talep türü | Kontrol noktası |
|---|---|---|
| TBK m. 301, m. 304, m. 305 ve m. 306 | Kiralananın ayıpları ve giderim | Ayıp bildirimi, ihtarname, fotoğraf, servis/tamir faturası ve kullanım engeli birlikte dosyalanır. |
| TBK m. 334 ve m. 342 | Kiralananın geri verilmesi ve güvence bedeli | Teslim tutanağı, anahtar teslim tarihi, banka bloke hesabı ve depozito kesinti gerekçesi incelenir. |
| 6325 sayılı Kanun m. 18/B | Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk | İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında arabuluculuk son tutanağı dava öncesi aranır. |
| 6100 sayılı HMK | Sulh hukuk mahkemesi yargılaması ve delil | Delil tespiti, bilirkişi incelemesi ve kira sözleşmesi eki belgeler önceden hazırlanmalıdır. |
Kaynakça ve Atıf Listesi
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle m. 301, m. 304, m. 305, m. 306, m. 334 ve m. 342.
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, özellikle m. 18/B.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, delil tespiti ve bilirkişi incelemesi hükümleri.
- T.C. Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı, Hukuk Muhakemeleri Kanunu metni.
Depozito, tamir ve kira devamı aynı dosyada birleşiyorsa erken hukuki değerlendirme önemlidir
Ev sahibiniz tamir yükümlülüğünü yerine getirmiyor, yeni depozito talep ediyor veya sözleşme sonunu baskı unsuru olarak kullanıyorsa; sözleşme, depozito kaydı ve yazışmalar birlikte incelenmeden adım atmayın.
Çiftçi & Partners olarak; kiracı hakları, depozito uyuşmazlıkları, ayıplı kiralanan, kira indirimi, tahliye ve arabuluculuk süreçlerinde dosyanızı stratejik şekilde değerlendiriyoruz.
Ön değerlendirme talebi oluştur İletişim sayfasına git Hemen ara: +90 534 547 3878
Not: Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda noter ihtarı, arabuluculuk başvurusu, mahsup stratejisi ve delil planı farklı kurgulanabilir.
