Taşınmaz Satış Vaadi Şerhi ve Tapu İptal Tescil Talebi

Bir taşınmaz için noterde satış vaadi düzenlenmiş olması, alıcının tapuya kendiliğinden malik olarak yazılacağı anlamına gelmez. Satıcı tescilden kaçındığında, şerhin varlığı, bedelin ödenmesi, taşınmazın ifaya elverişli olması ve üçüncü kişilerin sonraki kazanımları aynı dava içinde tartışılır; uyuşmazlığın ağırlığı çoğu zaman sözleşme tarihinden çok bu unsurların nasıl ispatlandığında toplanır.

Bu içerik 18.04.2026 itibarıyla hazırlanmıştır.

Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Taşınmaz satış vaadi, ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasını isteme hakkı veren bir ön sözleşme niteliğindedir. Türk Borçlar Kanunu m. 29 ön sözleşme kavramını, m. 237 ise taşınmaz satışında resmi şekli düzenler. Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren bu vaat, taraflar arasında kişisel hak doğurur; ayni hak etkisi ise doğrudan sözleşmeden değil, kanunun öngördüğü şerh mekanizması ve hükmen tescil kararından kaynaklanır.

Türk Medeni Kanunu m. 706 taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerde resmi şekli arar; m. 716 ise borçlu tescile yanaşmadığında hak sahibine hükmen tescil isteme imkanı verir. Bu iki hüküm birlikte okunduğunda satış vaadinin yalnızca borçlandırıcı işlem olduğu, fakat ifa koşulları oluştuğunda tapu iptal ve tescil davasına dayanak yapılabileceği kabul edilir.

Acar incelemesi, satış vaadini borçlandırıcı işlem, şekil şartı ve ifa edilebilirlik bakımından ele alırken Yargıtay uygulamasının sözleşmenin geçerliliği kadar dava edilebilir sonuçlarına da yoğunlaştığını gösterir. Bu yaklaşım, avukatın yalnızca noter senedini değil, bedel, zilyetlik, şerh, pay durumu ve zamanaşımı savunmasını da baştan incelemesini gerektirir.

gayrimenkul ve kira hukuku çalışma alanı alanındaki taşınmaz uyuşmazlıklarında satış vaadi, kira veya tahliye işlemlerinden farklı olarak ayni sicil sonucuna yönelir. Yine de sözleşmenin doğurduğu hak kişisel haktır; tapu siciline yansıması için ya tarafların resmi satış işlemini tamamlaması ya da mahkemenin hükmen tescile karar vermesi gerekir.

Ara Değerlendirme

Bu bölümün uygulamadaki sonucu açıktır: noter senedi tek başına tapu sonucunu doğurmaz, fakat doğru kurulmuş ve ifa edilebilir bir satış vaadi tapu iptal ve tescil davasının omurgasını oluşturur. Dava hazırlığında ilk kontrol, hakkın ayni hak değil kişisel hak olduğu kabulüyle yapılmalıdır.

Resmi Şekil ve Noter Düzenlemesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Noterlik Kanunu m. 60/3 ve m. 89 uyarınca noter önünde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Uygulamada “noterde imzalandı” ifadesi yeterli değildir; işlemin düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı, taraf ehliyeti, taşınmazın açık kimliği, bedel, ödeme biçimi ve tarafların gerçek iradesi senet üzerinden incelenmelidir.

Yargıtay kararları, resmi şekil şartını yalnızca şekli bir formalite olarak görmez. Şekil şartı, taşınmaz devri gibi ağır sonuç doğuran işlemlerde taraf iradesinin açıklığını ve ispat güvenliğini sağlar. Yargıtay 7. HD, E. 2023/1068, K. 2023/1871, T. 30.03.2023 üzerinden incelenen güncel karar, resmi şekil, ifa edilebilirlik ve elbirliği-paylı mülkiyet ayrımlarının aynı değerlendirmede birleştiğini gösterir.

Adi yazılı bir belge, taşınmaz satış vaadi olarak hüküm doğurmaz. Buna karşılık uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, uzun süreli zilyetlik, edimlerin büyük ölçüde ifası veya dürüstlük kuralı gibi başlıklar altında farklı tartışmalar görülebilir. Bu tartışmalar her olayda aynı sonucu vermez; şekle aykırılığın dürüstlük kuralıyla aşılması sınırlı ve somut olaya bağlıdır.

Noter senedi teminat amacıyla düzenlenmişse, gerçek irade taşınmaz devri değil bir alacağın güvenceye alınması olabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2012/11643 E., 2013/2107 K. sayılı kararında teminat amacıyla kurulan satış vaadine dayanılarak mülkiyet nakli istenemeyeceği kabul edilmiştir. Bu karar, senedin başlığından çok tarafların gerçek amacının incelenmesi gerektiğini gösterir.

Bu Çerçevenin Uygulamadaki Sonucu

Dava açmadan önce noter senedinin şekli, yevmiye bilgisi, taşınmazın ada-parsel tanımı, bedel ve ödeme kayıtları incelenmelidir. Sözleşme görünüşte satış vaadi olsa bile teminat amacı, muvazaa iddiası veya ifa imkansızlığı varsa dava stratejisi yalnızca tapu iptal ve tescil talebine dayandırılmamalıdır.

Şerhin Koruyucu İşlevi

Türk Medeni Kanunu m. 1009 ve Tapu Kanunu m. 26, bazı kişisel hakların tapu siciline şerhine imkan tanır. Satış vaadi şerhi, hakkı ayni hakka dönüştürmez; fakat sonraki maliklere ve belirli üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından güçlü bir koruma sağlar. Şerhin amacı, tapu sicilinde görülebilirlik sağlayarak sonraki işlemleri bu hakla karşı karşıya bırakmaktır.

Yargıtay 14. HD, E. 2011/6337, K. 2011/7613, T. 09.06.2011, aynı taşınmaz için birden fazla satış vaadi bulunduğunda önceki tarihli sözleşmeye değer verilmesi ve şerhin sonraki maliklere etkisi bakımından uygulamada sık başvurulan kararlardandır. Kararın önemi, şerhin her şeyi çözen bir kayıt olmadığını, sözleşme tarihi, şerh tarihi ve tarafların hukuki yararının birlikte incelenmesi gerektiğini göstermesidir.

Şerh, vaat alacaklısını özellikle çifte satış ve sonraki devir riskine karşı korur. Buna rağmen şerh süresinin dolması, terkin edilmemiş şerhin etkisi, önceki sözleşmenin ifa edilebilirliği ve üçüncü kişinin iyiniyet iddiası ayrı ayrı tartışılır. Tapu sicilindeki her kayıt, dava bakımından mutlak üstünlük sağlamaz; dayandığı sözleşmenin geçerli ve ifa edilebilir olması gerekir.

Şerh verilmemiş satış vaadi de tarafları arasında geçerli olabilir. Ancak taşınmaz sonradan üçüncü kişiye devredilmişse, şerhsiz kişisel hakkın üçüncü kişiye karşı ileri sürülmesi güçleşir. Bu durumda davanın yalnızca tescile değil, mümkünse tazminat veya sebepsiz zenginleşme gibi yardımcı taleplere de ihtiyatlı biçimde hazırlanması gerekir.

Ara Değerlendirme

Şerhin uygulamadaki değeri, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlikte ortaya çıkar. Vaat alacaklısı, şerh yoksa tüm haklarını kaybetmiş sayılmaz; fakat sonraki devirlere karşı dava gücü belirgin şekilde zayıflar. Bu sebeple satış vaadi düzenlenirken şerh talebi ayrı bir işlem gibi görülmemeli, koruma zincirinin parçası sayılmalıdır.

Tapu İptal ve Tescil Talebinin Şartları

Satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasında mahkeme, geçerli sözleşme, alıcının edimini ifası veya ifaya hazır olması, taşınmazın ifaya elverişliliği ve davalı malik konumunu birlikte inceler. Bu şartlardan biri eksikse dava doğrudan reddedilebilir veya eksiklik tamamlanabiliyorsa davacıya süre verilebilir.

Yargıtay 14. HD, E. 2015/1410, K. 2015/4749, T. 28.04.2015, bedelin tamamının ödenmediği durumlarda mahkemenin davayı hemen reddetmek yerine ödenen bedelin oranını, dava tarihindeki rayiç değeri ve depo edilmesi gereken bakiye miktarı araştırması gerektiğini belirtir. Kararın uygulamadaki değeri, bedel borcunun tescil talebiyle bağlantısını somut hesap yöntemine bağlamasıdır.

Bakiye bedel tartışması özellikle eski tarihli sözleşmelerde öne çıkar. Sözleşmede belirtilen bedelin nominal değeri ile taşınmazın dava tarihindeki değeri arasında büyük fark oluşabilir. Mahkeme, tarafların edim dengesini ve ödeme kanıtlarını inceleyerek depo kararı verebilir. Davacı, ödeme belgelerini sunamıyorsa zilyetlik, tanık, banka kaydı ve noter senedindeki beyanlar birlikte değerlendirilir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 297/2, hüküm sonucunun açık ve infaza elverişli olmasını gerektirir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/11605 E., 2019/3769 K. sayılı kararında pay oranlarının hükümde tereddüt yaratmayacak şekilde gösterilmemesi bozma sebebi yapılmıştır. Bu karar, taşınmaz davalarında yalnızca haklılığın değil, infaz edilebilir hüküm kurulmasının da dava başarısı için zorunlu olduğunu gösterir.

Bu Çerçevenin Uygulamadaki Sonucu

Tapu iptal ve tescil talebi hazırlanırken noter senedi, tapu kayıtları, intikal belgeleri, ödeme kanıtları, şerh kayıtları ve pay hesapları bir arada dosyalanmalıdır. Talep sonucu, hangi taşınmazda hangi payın iptal edilip kimin adına tescil edileceğini açıkça göstermelidir.

Bedel, İfa Olanağı ve Zamanaşımı

Satış vaadi sözleşmesinin dava edilebilirliği, bedelin ödenip ödenmediği kadar ifa olanağının doğup doğmadığına da bağlıdır. Taşınmaz tapuda davalı adına kayıtlı değilse, elbirliği mülkiyeti çözülmemişse veya satıcı yalnızca ileride doğacak bir payı vaat etmişse mahkeme ifa olanağını ayrıca inceler.

Yargıtay 14. HD, E. 2016/11605, K. 2019/3769, T. 29.04.2019, elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda satış vaadinin ifa edilebilirliğini ayırıcı biçimde ele alır. Elbirliği ortağının miras payını ortaklık dışı kişiye vaat etmesi, ortaklık çözülmeden tescil talebini taşımaz; fakat paydaşlar arasındaki satış vaadi, iştirak bozulmadan payın alıcı payına eklenmesi yoluyla ifa olanağı bulabilir.

Zamanaşımı bakımından özel bir süre öngörülmediğinden TBK m. 146’daki on yıllık süre uygulanır. Ancak sürenin ne zaman başlayacağı, sözleşmenin ifa olanağının doğduğu tarihle ilişkilidir. Taşınmaz alıcının tasarrufundaysa veya satıcının edimi daha sonra ifa edilebilir hale gelmişse, zamanaşımı savunması sözleşme tarihinden mekanik biçimde başlatılamaz.

Bedel, ifa olanağı ve zamanaşımı aynı davada birbirini etkiler. Bedel ödenmemişse depo imkanı tartışılır; ifa olanağı yoksa tescil yerine tazminat gündeme gelebilir; zamanaşımı savunması varsa zilyetlik, teslim ve ifa tarihleri incelenir. Dosyanın başında bu ayrım yapılmazsa, dava dilekçesi haklı talebi yanlış hukuki yola sokabilir.

Ara Değerlendirme

Uygulamada satış vaadi davası, yalnızca “noter senedi var mı” sorusuyla çözülemez. Bedel kanıtı, ifa olanağı ve zamanaşımı savunması dava değerini belirleyen üç ana eksendir. Bu eksenler aynı anda incelendiğinde, tescil talebi ile alternatif parasal talepler daha isabetli kurulabilir.

Çifte Satış ve Öncelik Ölçütü

Aynı taşınmazın birden fazla kişiye vaat edilmesi halinde, tarih, şerh ve iyiniyet iddiaları birlikte tartışılır. Önceki tarihli satış vaadi, geçerli ve ifa edilebilir olduğu sürece güçlü bir konum sağlar; ancak sonradan yapılan şerh, sonraki malik veya alacaklılarla ilişkiyi karmaşık hale getirebilir.

Yargıtay 14. HD, E. 2011/6337, K. 2011/7613, T. 09.06.2011, aynı taşınmazın değişik kişilere satış vaadine konu edildiği olayda önceki tarihli sözleşmeye değer verilmesi gerektiğini belirtirken, sonraki sözleşmenin iptalini isteyen tarafın hukuki yararını da ayrıca tartışır. Kararın önemi, öncelik ilkesinin yalnızca kimin tescil isteyebileceğiyle değil, hangi talebin hangi tarafça ileri sürülebileceğiyle de ilgili olduğunu göstermesidir.

Çifte satışta sonraki vaat alacaklısının tazminat hakkı ayrıca değerlendirilir. Önceki satış vaadi sebebiyle mülkiyet aktarımı sağlayamayan sonraki vaat alacaklısı, tarafı olduğu sözleşmeden doğan borca aykırılık iddiasıyla satıcıya yönelebilir. Fakat önceki vaat alacaklısı, sonraki sözleşmenin tarafı değilse o sözleşmenin iptalini her durumda isteyemeyebilir.

tahliye taahhüdünün geçerlilik ölçütü yazısında tahliye taahhüdünün geçerliliğinde görülen şekil ve irade denetimi, satış vaadinde de benzer bir disiplin gerektirir. Şekle uygun belge varsa bile iradenin gerçek amacı, edimlerin yerine getirilip getirilmediği ve hakkın üçüncü kişilere nasıl yansıyacağı ayrıca incelenmelidir.

Bu Çerçevenin Uygulamadaki Sonucu

Çifte satış dosyasında yalnızca en eski tarihli belgeyi sunmak yeterli değildir. Şerh kayıtları, sonraki devir zinciri, tarafların iyiniyet iddiaları, bedel ödeme durumu ve hukuki yarar ayrı başlıklar halinde açıklanmalıdır. Talep, tescil, şerhin terkini ve tazminat ihtimallerini birbirine karıştırmadan kurulmalıdır.

Varsayımsal Olay Üzerinden Uygulama

Bu olayda ilk alıcı, önce sözleşmenin resmi biçimde düzenlendiğini, bedeli ödediğini veya depo etmeye hazır olduğunu ve satıcının payının ifaya elverişli olduğunu göstermelidir. Şerh verilmemiş olması ilk sözleşmeyi taraflar arasında geçersiz kılmaz; fakat sonraki şerhli işlem karşısında üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilirlik tartışmasını ağırlaştırır.

Mahkeme, 2018 tarihli sözleşmenin geçerliliğini, 2023 tarihli sözleşmenin etkisini ve sonraki vaat alacaklısının konumunu birlikte inceler. İlk sözleşme geçerli ve ifa edilebilirse, önceki tarihli hak tescil talebini taşıyabilir. Ancak sonraki sözleşmenin iptali veya şerhin terkini bakımından davacının hukuki yararı ve talebin kime yöneltildiği ayrıca denetlenir.

İlk alıcının bedeli ödediğine ilişkin makbuzları yoksa, noter senedindeki ödeme beyanı, banka hareketleri, teslim ve kullanım olguları önem kazanır. Bedelin bir kısmı eksikse, mahkeme depo kararıyla eksik kısmın tamamlanmasını isteyebilir. Eski bedel ile dava tarihindeki değer arasındaki fark, oranlama ve hakkaniyet tartışmasını beraberinde getirir.

imar para cezalarında yargısal denetim bağlamında imar ve encümen kararlarının nasıl usul denetimine tabi olduğu görülür; taşınmaz satış vaadi dosyasında da tapu kaydı, pay durumu ve şerh işlemi aynı titizlikle teknik denetime tabi tutulmalıdır. Hukuki iddia, sicil bilgisiyle desteklenmediğinde tescil kararı infazda sorun çıkarabilir.

Ara Değerlendirme

Varsayımsal olay, satış vaadinin güçlü fakat kırılgan bir hak olduğunu gösterir. Güçlüdür, çünkü geçerli sözleşme tescil davasına dayanak olabilir. Kırılgandır, çünkü şerh, ödeme, ifa olanağı ve üçüncü kişi işlemleri doğru yönetilmezse hak parasal tazminat tartışmasına dönüşebilir.

Riskler ve Sık Yapılan Usul Hataları

İlk hata, satış vaadi senedinin düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığını incelemeden dava açmaktır. Noterde onaylama şeklinde düzenlenmiş veya adi yazılı belgelerle desteklenmiş işlemler, taşınmaz satış vaadi için aranan resmi şekli karşılamayabilir. Bu durumda tapu iptal ve tescil talebi yerine başka taleplerin düşünülmesi gerekebilir.

İkinci hata, şerh süresi ve etkisini karıştırmaktır. Şerh, kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı görünür kılar; fakat süresi dolmuş, terkini istenmemiş veya dayanağı geçersiz bir şerhin etkisi ayrıca tartışılır. Tapu kaydı güncel alınmadan dava stratejisi kurulması, sonraki haciz, ipotek veya satış işlemlerinin gözden kaçmasına yol açar.

Üçüncü hata, bedel ödeme belgelerini dava açıldıktan sonra toplamaya çalışmaktır. Mahkeme, tescil istemini bedelin tamamının ödenmesi veya depo edilmesiyle bağlantılı görür. Eski sözleşmelerde makbuz kaybı, elden ödeme ve zilyetlik gibi olgular dava değerini belirler; bunlar baştan düzenlenmezse ispat yükü ağırlaşır.

Dördüncü hata, hüküm sonucunun infaza elverişli kurulmamasıdır. Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm, pay oranı ve iptal edilecek malik payı açıkça gösterilmelidir. Mahkeme talebi tam kabul etse bile infaz edilemeyen karar, fiili sonucu geciktirir ve yeni uyuşmazlıklar doğurur.

Bu Çerçevenin Uygulamadaki Sonucu

Satış vaadi dosyasında sağlıklı hazırlık, noter senedi ve tapu kaydıyla sınırlı kalmaz. Ödeme kanıtları, zilyetlik, şerh geçmişi, sonraki devirler, hacizler, miras intikalleri ve pay hesapları birlikte incelenmelidir. Bu inceleme yapılmadan açılan dava, doğru hakkı yanlış talep düzeniyle zayıflatabilir.

Başvuru Yolu ve Değerlendirme Tablosu

Tablo, dava öncesi kontrol listesi gibi kullanılabilir. Vaat alacaklısı tescil istiyorsa her satırı belgeyle desteklemelidir. Satıcı veya sonraki malik savunma yapıyorsa, şekil, bedel, zamanaşımı, ifa olanağı ve şerhin etkisi ayrı başlıklar halinde tartışılmalıdır.

Hukuki Sonuç ve Pratik Sonuç Ayrımı

Hukuki sonuç: Satış vaadi sözleşmesi, alıcıya taşınmaz mülkiyetini doğrudan kazandırmaz; fakat geçerli ve ifa edilebilir ise mahkemeden hükmen tescil isteme imkanı verir. Şerh, bu kişisel hakkı üçüncü kişilere karşı güçlendirir. Bedel, ifa olanağı, zamanaşımı ve pay hesabı ise tescil kararının kurulup kurulamayacağını belirleyen temel eşiklerdir.

Pratik sonuç: Davacı taraf, sadece noter senedini sunarak tescil talebinin tamamlandığını varsaymamalıdır. Güncel tapu kaydı, şerh belgesi, ödeme kanıtları, taşınmazın pay durumu, varsa intikal evrakı ve sonraki satış ya da haciz kayıtları aynı dosyada toplanmalıdır. Davalı taraf ise şekil eksikliği, bedel, zamanaşımı ve ifa olanağı savunmalarını birbirine karıştırmadan ileri sürmelidir.

Satış vaadi uyuşmazlıklarında eski tarihli belgeler sık görülür. Bu belgelerde bedel çoğu zaman bugünkü ekonomik değerle uyumsuzdur, tarafların bir kısmı ölmüş olabilir, taşınmaz el değiştirmiş veya paylı mülkiyet yapısı değişmiş olabilir. Bu tür dosyalarda dava, yalnızca sözleşme hukukuna değil, miras, tapu sicili ve usul hukukuna da temas eder.

Şerhin bulunması, davacıyı güçlü konuma getirir; ancak şerh tarihinden önceki devirler, süresi dolmuş kayıtlar, terkin edilmemiş fakat etkisi tartışmalı şerhler ve sonraki hacizler ayrı ayrı incelenmelidir. Tapu kaydı okunmadan hazırlanan dava dilekçesi, doğru hukuki hakkı yanlış kişiye veya yanlış paya yöneltme riski taşır.

Alternatif talepler bu nedenle önemlidir. Tescil talebi ifa olanağı bulunmadığı için reddedilebilecekse, bedel iadesi, tazminat veya sebepsiz zenginleşme ihtimalleri süresinde ve usulüne uygun kurulmalıdır. Talep yığılması yapılırken her talebin dayanağı ve hangi ihtimalde değerlendirileceği açıkça gösterilmelidir; aksi halde mahkemenin hüküm sonucu infazda tereddüt yaratabilir.

Taşınmaz satış vaadi dosyasının güçlü tarafı, doğru belgelerle kurulduğunda hukuki sonucun oldukça netleşmesidir. Zayıf tarafı ise küçük bir şekil, pay veya bedel hatasının tescil talebini tümüyle tartışmalı hale getirebilmesidir. Bu yüzden dava öncesi teknik tapu incelemesi ile sözleşme incelemesi aynı anda yapılmalıdır.

Mahkemenin doğru sonuca ulaşabilmesi için sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen sicil hareketleri kronolojik biçimde gösterilmelidir. Bu kronoloji, önceki ve sonraki hak sahiplerinin konumunu sadeleştirir.

Dava Öncesi İnceleme ve İspat Planı

Satış vaadine dayalı davada ilk inceleme, noter senedinin niteliğiyle başlar. Senedin düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı, tarafların kimlik ve temsil bilgileri, taşınmazın ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgileri, bedel ve ödeme zamanı açıkça görülmelidir. Bu unsurlar eksikse dava, tapu iptal ve tescil talebinden önce sözleşmenin geçerliliği tartışmasına sıkışabilir.

İkinci inceleme tapu sicilidir. Güncel kayıt, geçmiş malik değişiklikleri, şerhler, ipotekler, hacizler, intikal işlemleri ve beyanlar birlikte okunmalıdır. Sadece dava tarihindeki malik kaydı yeterli değildir; satış vaadinden sonra yapılan her işlem, davacının hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürme gücünü etkileyebilir.

Üçüncü inceleme bedel ve ifadır. Noter senedinde bedelin ödendiği yazılı olsa bile karşı taraf bunun gerçek olmadığını veya bedelin eksik kaldığını savunabilir. Banka kayıtları, makbuzlar, teslim tutanakları, taşınmazın kullanımı ve taraf yazışmaları bu nedenle dava öncesinde ayrı dosyalanmalıdır. Eski tarihli sözleşmelerde bedelin bugünkü değere etkisi ayrıca tartışılabilir.

Dördüncü inceleme, taşınmazın ifaya elverişli olup olmadığıdır. Satıcının payı henüz doğmamışsa, elbirliği mülkiyeti çözülmemişse veya taşınmaz kamu hukuku sınırlamaları sebebiyle devre elverişli değilse tescil talebi doğrudan kabul edilmeyebilir. Bu ihtimalde davacı, tazminat veya bedel iadesi taleplerini süresinde kurmalıdır.

Beşinci inceleme zamanaşımı savunmasıdır. Satış vaadinde on yıllık süre çoğu olayda gündeme gelir; fakat sürenin başlangıcı her zaman sözleşme tarihi değildir. İfa olanağının doğduğu tarih, teslim, zilyetlik, miras intikali ve tarafların sonraki davranışları birlikte değerlendirilir. Bu sebeple kronoloji, davanın hukuki omurgasıdır.

Altıncı inceleme, davalıların doğru belirlenmesidir. Tapu maliki, satıcı, mirasçılar, sonraki alıcılar ve şerh lehtarları farklı kişiler olabilir. Yanlış kişiye yöneltilen dava, haklı talebin usulden zayıflamasına yol açar. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde taraf teşkili ayrıca dikkatle kurulmalıdır.

Yedinci inceleme, talep sonucunun infaza elverişliliğidir. Mahkemeden hangi taşınmazın hangi payı hakkında iptal ve tescil istendiği açıkça belirtilmelidir. “Dava konusu taşınmazın tescili” gibi genel ifadeler, özellikle birden fazla parsel veya değişen pay oranı bulunan dosyalarda infaz sorununa yol açabilir.

Şerh bulunan dosyalarda, şerhin tarihi ve dayanağı ayrı önem taşır. Şerh, sonraki maliklere karşı koruma sağlar; fakat şerh süresi, terkin durumu ve dayanak sözleşmenin geçerliliği incelenmeden kesin bir sonuç çıkarılamaz. Tapu müdürlüğü kayıtları ile noter senedi arasında çelişki varsa, bu çelişki dava dilekçesinde açıklanmalıdır.

Çifte satış halinde, önceki tarihli sözleşmenin güçlü olması her zaman bütün taleplerin kabul edileceği anlamına gelmez. Önceki vaat alacaklısı, tescil isteyebilir; ancak sonraki sözleşmenin iptali, şerhin terkini veya sonraki alıcının tazminat sorumluluğu için hukuki yarar ve taraf sıfatı ayrıca gösterilmelidir.

Bu hazırlık yapılmadığında satış vaadi dosyası, güçlü bir noter senedine rağmen dağınık deliller sebebiyle uzayabilir. Dava öncesi amaç, sözleşmenin geçerliliğini, tapu sicilindeki karşılığını ve talep sonucunu aynı çizgide toplamaktır. Böyle kurulan dosya, mahkemenin hem hukuki hem de infaz edilebilir bir karar vermesini kolaylaştırır.

Satış vaadi davalarında ihtiyati tedbir talebi de ayrıca değerlendirilmelidir. Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devri, yeni haciz veya ipotek işlemleri davacının hakkını zayıflatabilir. Tedbir istenirken dava hakkının dayanağı, tapu kaydındaki risk ve tedbirin ölçülü kapsamı birlikte açıklanmalıdır.

Davalı tarafın zamanaşımı savunması, yalnız süre hesabı değildir. Sözleşmenin ifa olanağının ne zaman doğduğu, tarafların taşınmaz üzerindeki fiili kullanımı, satıcının tescilden kaçınma tarihi ve alıcının hakkını ne zaman kullanabilir hale geldiği araştırılır. Bu olgular gösterilmeden zamanaşımı savunması eksik kalır.

Miras kaynaklı satış vaadinde intikal belgeleri ayrı önem taşır. Vaat edilen payın muristen satıcıya geçip geçmediği, elbirliği mülkiyetinin çözülüp çözülmediği ve mirasçılar arasında yapılmış işlemler tescil talebinin sınırını belirler. Miras payı ile belirli taşınmaz payı birbirine karıştırılmamalıdır.

Mahkeme tescil kararı kurarken, tapu müdürlüğünün infaz edebileceği netlikte hüküm yazmalıdır. Ada, parsel, bağımsız bölüm, pay oranı, iptal edilen malik ve tescil edilecek kişi açık değilse kararın uygulanması gecikir. Bu nedenle dava dilekçesindeki talep sonucu, hüküm taslağı gibi özenli kurulmalıdır.

Taşınmazın fiilen teslim edilmiş olması da dava stratejisinde yer almalıdır. Alıcının taşınmazı uzun süredir kullanması, bakım ve vergi giderlerini üstlenmesi veya taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması, ödeme ve ifa olanağı tartışmasına destek sağlayabilir. Bu olgular resmi şeklin yerine geçmez; fakat ispat bütünlüğünü güçlendirir.

Satış vaadi uyuşmazlığında amaç yalnız dava açmak değil, tapu sicilinde uygulanabilir sonuç almaktır. Bu yüzden noter senedi, şerh, bedel, sicil ve pay hesabı aynı dosya kurgusunda birleştirilmelidir.

Dava öncesi tapu müdürlüğünden alınan belgelerin güncelliği, sonradan oluşabilecek devir ve takyidat ihtimallerine karşı ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu kontrol, davanın doğru kişilere ve doğru pay oranına yöneltilmesini sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi, doğru biçimde kurulduğunda tapu iptal ve tescil davasına güçlü bir dayanak sağlar. Bununla birlikte sözleşmenin resmi şekli, şerh durumu, bedel, ifa olanağı, zamanaşımı ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik birlikte incelenmeden dava sonucu güvenilir biçimde öngörülemez.

Vaat alacaklısı bakımından temel hedef, noter senedini tapu kaydıyla ve ödeme belgeleriyle aynı anlatı içinde mahkemeye sunmaktır. Satıcı veya sonraki malik bakımından ise şekil, bedel, hukuki yarar ve infaz edilebilir hüküm başlıkları ayrı savunma alanları oluşturur.

Taşınmaz satış vaadi, çifte satış, şerh veya tapu iptal tescil uyuşmazlıklarında taşınmaz uyuşmazlıkları için iletişim sayfası üzerinden yapılacak belge incelemesi, hangi talebin tescile, hangisinin tazminata yönelmesi gerektiğini belirlemek açısından yararlı olur.

Kaynakça ve Atıf Listesi