TBK 299 kira sözleşmesinin çekirdeğini kurar; fakat konut ve çatılı işyeri dosyasında sonucu çoğu kez TBK 339, 347 ve 352 belirler. Kiracı 15 günlük bildirimi, kiraya veren 1 aylık dava veya icra başlangıcını, taraflar ise sulh hukuk mahkemesi ile HUAK 18/B arabuluculuk eşiğini kaçırırsa usulden ret ve hak kaybı riski doğar.
Kira dosyalarında ilk hata çoğu zaman bedelden önce, ilişkinin hangi hukuk rejimine girdiğinin yanlış okunmasıdır. Taraflar “bir yıllık sözleşme” deyip sürenin dolmasıyla ilişkinin bittiğini varsayabilir; oysa taşınmaz gerçekten konut ya da çatılı işyeri niteliğindeyse TBK 347 devreye girer ve sözleşme kiracının zamanında bildirim yapmaması halinde uzar. Aynı şekilde ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışındaki birçok kira uyuşmazlığında HUAK 18/B gereği arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilebilir. Bu yüzden TBK 299, TBK 300, 339, 347, 350, 352 ile HMK 4 ve HUAK 18/B birlikte değerlendirilmelidir. Bu içerik 24.05.2026 itibarıyla son kez gözden geçirilmiştir.
- Ana madde: TBK 299 kira sözleşmesinin temel unsurlarını kurar.
- Destek maddeler: TBK 300 süreyi, TBK 339 uygulama alanını, TBK 347 uzamayı, TBK 350 ve 352 tahliye yollarını belirler.
- Merci: Kira ilişkisinden doğan davalarda kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir; usul çoğu zaman HMK 316 gereği basit yargılamadır.
- Dava şartı: HUAK 18/B kapsamında, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunludur.
- Kritik süreler: Kiracı için 15 günlük yenilememe bildirimi; kiraya veren için bazı tahliye sebeplerinde 1 aylık dava veya icra başlangıcı; on yıllık uzama sonunda 3 aylık bildirim.
- Temel belgeler: Kira sözleşmesi, ek protokoller, banka dekontları, ihtarnameler, tahliye taahhüdü, arabuluculuk son tutanağı, kullanım ve çatılı yapı niteliğini gösteren kayıtlar.
- En görünür risk: Yanlış süre başlangıcı, yanlış merci seçimi, arabuluculuğu atlama veya çatısız taşınmazı konut ve çatılı işyeri rejimine sokma.
İnceleyen: Av. Barış Berkay Çiftçi, LL.M. | Son gözden geçirme: 24.05.2026
TBK 299 Kira Sözleşmesinin Omurgasını Nasıl Kurar?
TBK 299 doğrudan cevabı verir: kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakması ve kiracının da kira bedeli ödemeyi üstlenmesiyle kurulur. Buna rağmen kira uyuşmazlığında yalnız TBK 299’a bakmak yetmez; çünkü dosyadaki asıl sonuç, bu temel ilişkinin hangi özel alt rejime girdiği ve hangi usuli eşiklerle yürütüleceğiyle belirlenir.
TBK 299, kira sözleşmesini kullanım veya yararlanma hakkının bırakılması ile kira bedeli ödeme borcu üzerinden tanımlar; TBK 300 ise sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli kurulabileceğini açıklar.
TBK 299 hangi unsurları zorunlu kılar?
TBK 299 bakımından üç çekirdek unsur görünür olmalıdır: kiralanan şey, bırakılan kullanım veya yararlanma hakkı ve buna karşılık üstlenilen kira bedeli. Tarafların sıfatı, teslim tarihi, kullanım amacı, depozito, yan gider ve tadilat izni ise kurucu unsuru değil, uyuşmazlığın nasıl çözüleceğini belirleyen tamamlayıcı alanı oluşturur. Bu nedenle sözleşme metni kısa dahi olsa, neyin hangi amaçla bırakıldığı ve bedelin nasıl kararlaştırıldığı açıkça görülebilmelidir.
Yazılı metin yoksa kira ilişkisi kurulamaz mı?
TBK 299 yazılılık şartı getirmez; kira ilişkisi sözlü anlaşma, fiili teslim ve düzenli ödeme davranışıyla da kurulabilir. Ancak yazılı metin yoksa süre, artış kaydı, tahliye taahhüdü, depozito ve yan gider gibi başlıklarda ispat yükü ağırlaşır; bu da sulh hukuk mahkemesinde görülen dosyada banka dekotu, mesajlaşma, teslim olgusu ve kullanım biçimi gibi delilleri daha kritik hale getirir. Pratikte iyi kurulmamış bir başlangıç, sonradan depozito ve bakım yükümlülüğü uyuşmazlıklarında bile tarafların pozisyonunu zayıflatır.
Konut ve Çatılı İşyeri Ayrımı, Süre ve Uzama Nasıl Değişir?
TBK 299 temel sözleşmeyi tanımlasa da kira dosyasının pratik kaderini çoğu zaman TBK 339 ve 347 belirler. Taşınmaz gerçekten konut veya çatılı işyeri niteliğindeyse özel koruma rejimi, uzama sistemi ve tahliye sınırları devreye girer; çatısız veya niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlarda ise bu koruma aynı kapsamda uygulanmaz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır; ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmaları bu özel alanın dışındadır.
Hangi taşınmazlar TBK 339 korumasına girer?
TBK 339 bakımından ilk soru, kiralananın gerçekten konut veya üstü örtülü bir işyeri niteliğinde olup olmadığıdır. Emre Gökyayla’nın uygulama alanına ilişkin çalışması, eski koruma mantığının TBK 339 altında büyük ölçüde devam ettiğini; Emel Badur ise kiracıya birlikte bırakılan eşyanın ancak kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkiliyse aynı korumadan yararlanacağını vurgular.
Çatısız arsa veya geçici kullanım neden farklıdır?
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/2378 E., 2016/240 K. sayılı kararında, sözleşmede “boş arsa” olarak geçen ve açık çay bahçesi ile park şeklinde kullanılan taşınmazın konut ve çatılı işyeri rejimine girmediği, bu nedenle TBK 339 ve 344 çizgisinde kira tespiti talep edilemeyeceği açıkça belirtilmiştir. Yanlış sınıflandırma halinde yanlış dava türü seçilir, yanlış süre hesabı yapılır ve dosya daha baştan reddedilebilir.
Belirli süreli sözleşme ne zaman otomatik uzar?
TBK 347 konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının belirli süre sonundan en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmaması halinde sözleşmenin bir yıl daha uzadığını kabul eder. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/13728 E., 2015/578 K. sayılı kararında da dükkan niteliğindeki taşınmaz için belirli süreli sözleşmenin sırf süresi dolduğu için sona ermeyeceği, kiraya verenin başlangıç tarihini ve uzama yapısını ispatlamak zorunda olduğu açık biçimde gösterilmiştir. Bu nedenle “sözleşme bitti, kiracı çıkmalı” yaklaşımı çoğu dosyada eksik ve yanıltıcıdır.
| Başlık | Asıl soru | Süre / başlangıç | Pratik sonuç |
|---|---|---|---|
| TBK 299 | Gerçekten kira sözleşmesi kuruldu mu? | Kuruluş anı ve kira bedelinin üstlenildiği tarih | İlişkinin ödünç, kullanım izni veya başka bir sözleşme tipi olup olmadığı ayrılır. |
| TBK 339 | Taşınmaz konut ya da çatılı işyeri mi? | Kullanım amacı ve taşınmazın fiili niteliği | Özel koruma rejimi, eşya kapsamı ve geçici kullanım istisnası belirlenir. |
| TBK 347 | Sözleşme uzadı mı, sona erdi mi? | Kiracı için bitimden en az 15 gün önce; kiraya veren için bazı hallerde 10 yıllık uzama sonrası 3 ay önce | Yanlış bildirim, ilişkinin istem dışı uzamasına veya erken dava hatasına yol açar. |
| TBK 352 | Tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar var mı? | Tahliye tarihinden veya ilgili kira yılı sonundan itibaren 1 ay | İcra mı dava mı seçileceği ve bir aylık sürenin kaçırılıp kaçırılmadığı görünür olur. |
Tablonun tamamını görmek için tabloyu sağa ve sola kaydırabilirsiniz.
Bu karşılaştırmanın pratik değeri şudur: aynı dosyada hem kira artış oranı ve TÜFE sınırı, hem de kira tespit davası tartışılabilir; fakat bunlar ancak TBK 299 ile kurulan temel ilişkinin hangi özel rejime girdiği doğru saptanırsa anlamlı olur. Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi başlıklar, sözleşmenin sırf bitmiş olması fikrinden çok daha sık belirleyici hale gelir.
Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Başvuru Yolu Hangi Sırayla İlerler?
TBK 299 kapsamında kurulan kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, usul haritası en az maddi hukuk kadar belirleyicidir. Kural olarak görevli merci sulh hukuk mahkemesidir; fakat dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası ve seçilen tahliye sebebine bağlı 1 aylık başlangıç tarihi doğru kurulmazsa dosya daha esasa girilmeden zedelenir.
HMK 4, kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil tüm uyuşmazlıkları kural olarak sulh hukuk mahkemesine verir; HMK 316 ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındaki işlerde basit yargılama usulünün uygulanacağını söyler.
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Kira uyuşmazlığında önce arabulucuya mı gidilir?
Özden Keleş’in çalışması ve HUAK 18/B’nin açık metni birlikte okunduğunda, ilamsız icra yoluyla tahliye dışındaki kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun dava ön şartı olduğu nettir. Arabuluculuğu atlayıp doğrudan dava açmak, haklı talebi usulden retle karşı karşıya bırakır.
Görevli mahkeme neden sulh hukuk mahkemesidir?
HMK 4, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda özel görev kuralı kurar. Yargıtay’ın 2016/7801 E., 2016/5540 K. sayılı kararında da, taraflar arasındaki temel hukuki ilişkinin kira sözleşmesi olduğu uyuşmazlıkta çözüm yerinin idari yargı değil adli yargı olduğu vurgulanmıştır. Bu karar, özellikle taşınmaza ilişkin idari işlem veya riskli yapı gibi dış unsurlar dosyaya girdiğinde dahi, uyuşmazlığın ana omurgasının kira ilişkisi olup olmadığını sorgulamanın neden kritik olduğunu gösterir.
İlamsız icra tahliyesi hangi istisnayı oluşturur?
Tahliye taahhüdüne dayanılan veya ödeme temerrüdü gibi icra hukuku zemininde işletilecek bazı yollar, ilamsız icra tahliyesi başlığı altında ayrıca değerlendirilir. Burada arabuluculuk istisnası ile dava yolu birbirine karıştırılmamalıdır; çünkü bir dosyada önce icra tehdidi, sonra itiraz ve akabinde yargılama aşaması doğabilir. Özellikle tahliye taahhüdü ve icra yoluyla tahliye çizgisinde, başlangıç tarihinin yanlış kurulması çoğu kez telafisi zor süre kaybı doğurur.
Kira Uyuşmazlığında Dava Açmadan Önce Nasıl Hazırlanılır?
TBK 299 ile kurulan ilişkinin hangi uyuşmazlık başlığına dönüştüğünü netleştirmeden yazılan dilekçe çoğu zaman yanlış yolda hazırlanır. Doğru yaklaşım; önce taşınmazın niteliğini, sonra süre başlangıçlarını, ardından arabuluculuk ve mahkeme yolunu, en son da delil paketini sıraya koymaktır.
- İlişkinin niteliğini çıkarın
Kira sözleşmesi, ek protokol, kullanım amacı, taşınmazın çatılı olup olmadığı ve birlikte bırakılan eşya kalemleri tek dosyada toplanmalıdır. Amaç, dosyanın TBK 299 genel çerçevesinden TBK 339 özel alanına geçip geçmediğini göstermektir.
- Süreleri takvime işleyin
Kiracının 15 günlük yazılı bildirim süresi, kiraya verenin TBK 350 veya 352 için 1 aylık dava ya da icra başlangıcı ve varsa on yıllık uzama sonrasındaki 3 aylık bildirim tarihi ayrı ayrı hesaplanmalıdır.
- Başvuru yolunu seçin
İlamsız icra tahliyesi mi, arabuluculuk sonrası sulh hukuk davası mı, yoksa kira tespiti veya alacak davası mı açılacağı belirlenmelidir. HUAK 18/B son tutanağı yoksa dava açılmamalıdır.
- Belge ve dilekçe iskeletini kurun
Kira bedeli dekontları, ihtarnameler, arabuluculuk tutanağı, tahliye taahhüdü ve kullanım belgeleri talep başlığına göre eşleştirilmelidir. Her belgenin hangi vakıayı ispat ettiği görünür yazılmalıdır.
Hangi belge hangi iddiayı taşır?
| Belge | İspat ettiği başlık | Kritik süre / merci | Eksikse doğan risk |
|---|---|---|---|
| Kira sözleşmesi ve ek protokoller | Başlangıç tarihi, süre, kullanım amacı, artış kaydı | TBK 300, 347; sulh hukuk | Sürenin ve uzama rejiminin yanlış okunması |
| Banka dekontları ve ödeme çizelgesi | Fiili kira ilişkisi, bedel, temerrüt veya düzenli ödeme | TBK 299, 352 | Bedel ve ödeme savunmasının zayıflaması |
| İhtarname ve tebligat kayıtları | Bildirim tarihi, dava açma süresinin başlangıcı | 15 gün, 1 ay, 3 ay | Süre kaçırma ve dava hakkının düşmesi |
| Arabuluculuk son tutanağı | Dava şartının yerine getirildiği | HUAK 18/B | Usulden ret |
| Tahliye taahhüdü veya ihtiyaç belgeleri | Tahliye sebebinin varlığı | TBK 350, 352 | Yanlış yol veya yetersiz ispat |
Tablonun tamamını görmek için tabloyu sağa ve sola kaydırabilirsiniz.
Dilekçe iskeletinde önce ilişkinin türü, sonra süre, sonra talep ve en son delil bağlamı kurulmalıdır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye düşünen kiraya veren, TBK 350 ihtiyaç davası ile kira tespiti veya depozito iadesi mantığını aynı dosyada karıştırmamalıdır. Kiracı tarafı da kira ilişkisinin devam ettiğini ve seçilen yolun neden yanlış olduğunu süre ve belge üzerinden göstermelidir.
Yargıtay Çizgisi, Sonuç ve Sık Sorulan Sorular
TBK 299 çevresinde oluşan uygulama, Yargıtay kararlarında üç ana eksende sertleşiyor: taşınmazın niteliği, uzama ve bildirim sistemi, ayrıca uyuşmazlığın hangi yargısal veya tahkimsel kanalda çözülebileceği. Bu üç eksen birlikte okunmadığında taraflar çoğu zaman ya yanlış mahkemeye gidiyor ya da doğru talebi yanlış süreyle ileri sürüyor.
Yargıtay uygulamaya hangi temel uyarıları veriyor?
2015/2378 E., 2016/240 K. sayılı karar, çatısız ve boş arsa kullanımında TBK 339 çizgisinin otomatik işletilemeyeceğini gösterir. 2014/13728 E., 2015/578 K. sayılı karar ise dükkan niteliğindeki taşınmazda belirli süreli sözleşmenin sırf süre bitimiyle sona ermeyeceğini, TBK 347’nin uzama rejimini koruduğunu vurgular. 2016/7801 E., 2016/5540 K. ile 2025/893 E., 2025/3205 K. sayılı kararlar da yargı yolu ve tahkim sınırını netleştirir.
Uygulamada en sık görülen yanlış yol ve ispat riski nedir?
En görünür hata, tek bir ihtilafı her ihtimali aynı dilekçede toplamaya çalışmaktır. Kira tespiti, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, depozito ve kiracılık tespiti aynı ilişki etrafında dönebilir; fakat her birinin süre başlangıcı, dava şartı ve delil planı farklıdır. Bu yüzden uyuşmazlık önce sınıflandırılmalı, sonra talep seçilmelidir.
Pratik sonuç şudur: TBK 299 dosyayı başlatır, TBK 339 rejimi belirler, TBK 347 uzamayı yönetir, TBK 350 ve 352 tahliye yolunu ayırır, HMK 4 mercii çizer, HUAK 18/B ise dava kapısına gelmeden önce hangi masadan geçileceğini söyler. Bu yüzden kira uyuşmazlığında ilk refleks dilekçe yazmak değil, hukuki haritayı çıkarmak olmalıdır. Çiftçi & Partners, Gayrimenkul ve Kira Hukuku alanında kira sözleşmesi kurulumu, arabuluculuk, tahliye ve kira tespiti dosyalarını değerlendirmektedir.
Kira sözleşmesinin süresi, arabuluculuk zorunluluğu, tahliye sebebi veya belge planı konusunda tereddüt varsa ilk adım genel bir şablon kullanmak değil, dosyayı TBK 299-352 çizgisinde sınıflandırmaktır. Somut dosyada yanlış süre başlangıcı, yanlış merci veya yetersiz ispat riski görülüyorsa Gayrimenkul ve Kira Hukuku uzmanlık alanı üzerinden kapsamlı ön değerlendirme alınabilir.
Sık Sorulan Sorular
Hayır. TBK 299 yazılılık şartı getirmez; sözlü anlaşma, teslim ve fiili ödeme akışıyla da kira ilişkisi kurulabilir. Ancak yazılı metin olmadığında süre, artış şartı ve tahliye sebebi gibi başlıkların ispatı zorlaşır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak hayır. Kiracı belirli süre sonundan en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar; kiraya veren de sırf sürenin bittiğini söyleyerek tahliye isteyemez.
İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda HUAK 18/B uyarınca arabulucuya başvuru dava şartıdır. Son tutanak olmadan açılan dava usulden reddedilebilir.
Kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. HMK 4 kira ilişkisinden doğan alacak davaları dahil tüm uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesine bırakır; usul de çoğu durumda HMK 316 uyarınca basit yargılamadır.
Her zaman değil. Taşınmazın çatılı olup olmadığı, kullanım amacı ve geçici kullanım niteliği birlikte değerlendirilir. Çatısız ve geçici kullanıma özgülenmiş alanlar, TBK 339 korumasının dışında kalabilir.
Kiraya veren, tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bir aylık başlangıç yanlış hesaplanırsa güçlü belge dahi etkisizleşebilir.
Hayır. Kira tespiti, devam eden kira ilişkisinde yeni dönem bedelinin belirlenmesine yöneliktir; tahliye davası ise sözleşmenin sona erdirilmesini hedefler. Delil yapısı, süre ve talep sonucu farklıdır.
Evet, uyuşmazlığın temel omurgası kira sözleşmesi ise sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yargıtay 2016/7801 E., 2016/5540 K. sayılı karar bu konuda özel hukuk ilişkisinin belirleyici olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
Kategori: Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Kaynakça ve atıf listesi:
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, özellikle TBK 299, 300, 339, 347, 350 ve 352.
- 6100 sayılı HMK, özellikle 4 ve 316.
- 6325 sayılı HUAK, özellikle 18/B.
- Yargıtay 6. HD, 2015/2378 E., 2016/240 K.
- Yargıtay 6. HD, 2014/13728 E., 2015/578 K.
- Yargıtay 6. HD, 2016/7801 E., 2016/5540 K.
- Yargıtay 3. HD, 2025/893 E., 2025/3205 K.
- Emre Gökyayla, TBK 339 uygulama alanı.
- Emel Badur, kiracıya bırakılan eşya.
- Özden Keleş, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk.
