Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?: TBK 344e Göre TÜFE Sınırı, 5 Yıl Kuralı ve Dilekçe Örneği

Bu içerik 21.05.2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Ev sahibi artışı kira sözleşmesindeki oran üzerinden ister, kiracı TÜFE sınırını öne sürer, yenileme günü gelir ve tartışma çoğu zaman yanlış yerden başlar. Sorun yalnız “oran kaç?” değildir. Önce şu ayrım yapılmalıdır: dosya sıradan yıllık artış dosyası mı, beşinci yıl eşiğini geçmiş emsal kira dosyası mı, yoksa kira bedelinin dava yoluyla yeniden belirlenmesini gerektiren bir uyuşmazlık mı?

Bu ayrım atlandığında taraflar ya geçersiz bir artış oranını sözleşmeye yazar ya da geç açılan bir dava yüzünden kararı bir sonraki döneme bırakır. Uygulamada asıl zarar çoğu zaman buradan çıkar. Hele bir de bugün artık yürürlükte olmayan yüzde 25 sınırına güvenilirse, dosya baştan yanlış zemine oturur.

2026 itibarıyla kira artışında geçerli ana kural nedir?

Bugün ilk bakılması gereken hüküm 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344’tür. Bu madde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmanın, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyeceğini söyler. Kısacası, sözleşmede daha yüksek bir artış yazıyor diye bu kısım kendiliğinden geçerli hale gelmez.

Burada bir başka kritik ayrım daha var. TBK 344’ün ilk iki fıkrası daha çok “normal yenileme dönemi artışı” içindir. Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen ilişkide ise üçüncü fıkra devreye girer. O aşamada yalnız TÜFE oranına bakılmaz; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de denkleme girer. Bu yüzden beşinci yılı geçmiş dosyada yalnız enflasyon hesabı yapıp sonucu kesin sanmak hatalıdır.

TBK 344 tam olarak ne söyler?

Maddeyi parça parça okumak gerekir. Çünkü aynı başlık altında aslında dört farklı rejim vardır: sözleşmede artış oranı kararlaştırılmış olması, hiç kararlaştırılmamış olması, beş yıl eşiğinin aşılması ve yabancı para kararlaştırılması.

Maddeyi sadece bir “zam oranı maddesi” gibi okumak eksik olur. Özellikle üçüncü fıkra, klasik artış hesabından çıkar ve kira tespit davası mantığına yaklaşır. Bu yüzden yüzde hesabı başka, emsal incelemesi başka, beş yıllık eşik başka, dava zamanlaması bambaşka bir başlıktır.

Konut, çatılı işyeri, beş yıl ve yabancı para ayrımı nasıl yapılır?

TBK 344, konut ve çatılı işyeri kiraları için önem taşır. Arsa, açık otopark, ürün kirası veya işletme devriyle iç içe geçmiş karma sözleşmelerde dosyanın niteliği ayrıca incelenir. Konut kiralarında pratik tartışma çoğu zaman “yenileme günü hangi oran uygulanacak?” sorusundan çıkar. Çatılı işyeri kiralarında ise buna ek olarak beşinci yılın dolup dolmadığı, emsal kira setinin güçlü kurulup kurulmadığı ve bilirkişi incelemesinin dosyayı nasıl etkilediği öne çıkar.

Beş yıl hesabında kritik olan nokta, kira ilişkisinin başlangıcı ve uzama dönemleridir. Her sözleşme yenilemesi sıfırdan beş yıllık sayaç başlatmaz. Uygulamada bazı kiraya verenler yeni bir artış protokolünü “yeni kira sözleşmesi” gibi sunup beş yıllık eşiği öne çekmeye çalışır; bazı kiracılar da yıllardır süren fiili kira ilişkisini sanki ilk yılmış gibi gösterir. Mahkeme, isimden çok ilişkinin gerçek devamlılığına bakar.

Yabancı para kararlaştırılan kiralarda da sık hata yapılır. Dolar veya Euro üzerinden kararlaştırılmış bir kira ilişkisinde, taraflar her kur hareketini yeni kira artışı sayamaz. TBK 344/4 beş yıllık bir kilit koyar. Ancak aşırı ifa güçlüğü gibi olağanüstü durumlar varsa, bu kez TBK 138 uyarlama davası ayrı bir tartışma başlatır.

Kira artış oranı hangi tarihte hangi veriyle hesaplanır?

En pratik kural şudur: yenileme tarihinde henüz açıklanmamış bir enflasyon verisi esas alınmaz. Uygulamada, yenileme gününde mevcut olan son resmi TÜİK bülteni içindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınır. Bu nedenle 15 Mayıs 2026 yenilemesinde Nisan 2026 verisi açıklanmışsa o veri, 1 Mayıs 2026 yenilemesinde ise henüz Nisan verisi yayımlanmamışsa önceki açıklanmış veri esas alınır.

Burada dikkat edilmesi gereken bir başka nokta da hangi rakamın kullanılacağıdır. Aylık değişim, yıllık değişim ve on iki aylık ortalama birbirinden farklıdır. TBK 344 bakımından aranılan sayı, manşet enflasyonun yıllık yüzdesi değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Yıllık oranla zam yapılıp sonra bunun “TÜFE’ye uygun” denmesi, kira hukukunda sık rastlanan ama savunulabilir olmayan bir hatadır.

Tablonun tamamını görmek için tabloyu sağa ve sola kaydırabilirsiniz.

Arabuluculuk, dava açma zamanı ve mahkeme süreci nasıl işler?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B uyarınca, 01.09.2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira bedelinin artışı, tespiti veya kira ilişkisinden doğan alacak uyuşmazlığı bakımından bu adım bugün dosyanın giriş kapısıdır.

Mahkeme aşamasında görevli yargı yeri kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Fakat sonucun hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ayrı bir meseledir. TBK 345 burada kritik rol oynar. Dava her zaman açılabilir; ancak kararın yeni dönemin başından itibaren etkili olmasını istiyorsanız ya yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış olmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olmalıdır. Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir ve karar yine dönemin başından etkili olabilir.

Hangi belgeler gerekir, en çok hangi hatalar yapılır?

Bu dosyalarda metin kadar evrak da önemlidir. Uygulamada mahkemeyi ikna eden şey yalnız TÜİK oranı değildir. Kira sözleşmesinin bütün yenileme zinciri, eski artış mutabakatları, kiralananın kullanım niteliği, ödeme dekontları, ihtarlar, arabuluculuk son tutanağı ve emsal kiralara dair güvenilir veri birlikte düşünülür.

• İlk imzalanan kira sözleşmesi ve varsa sonraki ek protokoller.
• Son beş yıla yayılan kira ödeme dekontları veya banka kayıtları.
• Artış talebine ilişkin noter ihtarı, e-posta, WhatsApp yazışması veya yazılı bildirim.
• Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak.
• Beş yıllık dosyalarda aynı çevredeki gerçekten karşılaştırılabilir emsal kira verileri.
• Kiralananın kullanım biçimini ve fiziksel durumunu gösteren fotoğraf, ekspertiz, yönetim planı veya tapu/bağımsız bölüm bilgileri.

Somut örnek olay ve hesaplama tablosu

Varsayımsal bir örnek üzerinden gidelim. Ankara’da bir konut için aylık kira 25.000 TL olsun. Yenileme tarihi 15 Mayıs 2026. Tarafların sözleşmede “yıllık artış TÜFE oranında yapılır” hükmü bulunduğunu varsayalım. Bu durumda önce 15 Mayıs 2026 tarihinde mevcut son TÜİK verisi belirlenir; sonra bu verideki on iki aylık ortalama oran, TBK 344/1 üst sınırı olarak uygulanır.

Kararlar uygulamada hangi sınırları çiziyor?

TBK 344 metni tek başına yetmez; çünkü uyuşmazlıkların çoğu madde lafzından değil, hangi dönemde hangi rejimin uygulanacağından çıkar. Aşağıdaki kararlar bu ayrımı netleştirir. Karar metinlerine açık Yargıtay arşivinden her zaman stabil erişim sağlanamadığı için, bu turda erişilebilir içtihat aynaları üzerinden doğrulanan kısımlar kullanılmıştır.

Bu üç karar birlikte okunduğunda tablo nettir: ilk yıllarda TÜFE sınırı önemlidir; beşinci yıl eşiği geçildiğinde emsal ve hakkaniyet ağırlık kazanır; bütün bunların etkili olabilmesi için de doğru dönemde arabuluculuk ve dava adımı atılmalıdır.

Dilekçe örneği hangi omurgayla kurulmalı?

Bu konuda tek tip dilekçe yoktur. Çünkü talep, sıradan yıllık artış farkı mı, beş yıllık kira tespiti mi, yoksa geçersiz artış oranına dayanılarak ödenen farkın iadesi mi olduğuna göre değişir. Yine de omurga değişmez: sözleşme tarihi, yenileme tarihi, uyuşmazlığın hangi dönem için çıktığı, arabuluculuk son tutanağı, talep edilen kira bedelinin hangi hesap ve hangi emsal setiyle istendiği açık yazılmalıdır.

Dilekçede en riskli hata, istem sonucunu muğlak bırakmaktır. “Hakkaniyete uygun bedelin belirlenmesi” deyip hangi dönemden itibaren ne talep edildiğini yazmazsanız, mahkeme hesap uzmanına temiz bir görev veremez. Aynı şekilde, emsal diye internet ilanı yığmak ama gerçek karşılaştırma seti kurmamak da dosyayı zayıflatır.

Sık sorulan sorular

İlgili makaleler ve son not

Bu yazı, sıradan yıllık kira artışı ile beş yıllık kira tespiti arasındaki temel hattı kurmak içindir. Beşinci yıl eşiğinin nasıl işlendiğini daha ayrıntılı okumak isterseniz Kira Tespit Davasında Beş Yıl, Emsal Kira ve TÜFE Sınırı başlıklı analizimize; kira ilişkisinin ekonomik olarak taşınamaz hale geldiği dosyalarda ise TBK 138 uyarlama davası incelememize bakabilirsiniz.

Konut ve çatılı işyeri uyuşmazlıklarının diğer boyutları için ihtiyaç nedeniyle tahliye ve analizler sayfamızdaki kira hukuku içeriklerini de inceleyebilirsiniz.